海通证券首席经济学家李迅雷认为，过去城镇化率快速提高是工业化自然推动和政府投资驱动的结果，对于改善投资环境和居民生活功不可没。但如果不遵循经济规律，过多规划区域布局，最终的结果是人口与投资的逆向流动，资源的错配和房地产泡沫的破裂，即短期发展红利造成长期萧条。
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过去30年，中国城镇化率几乎以每年一个百分点的速度提升，这一方面是工业化过程的自然推动，另一方面则是地方政府在政绩观下的投资驱动。中央和地方政府在基础设施上的大量投入，对于改善投资环境和居民生活便利方面功不可没，可以说，高铁与高速公路的超前建设，体现了中国的体制优势。但同时地方建设中也存在重复建设、奢华建设等浪费现象，资金投入与其他生产要素之间的不匹配，后患无穷。
但正如人口红利不可持续一样，中西部地区在城镇化方面的巨大投入，究竟有多少地方能够集聚人口，形成增长极?长期以来，建筑业一直是农民工就业比重最大的行业，当中国的投资重心从东部转移到中西部之后，自然也给中西部的农民工就业带来了很大机会，这也是造成东部地区民工荒的原因之一。但问题在于，在过去13年中，中西部地区的大量投资并没有带来人口的集聚，而东部地区在过去13年中投资比重下降却仍然带来人口的集聚，原因在于东部的三大增长极已经形成，而中西部地区的增长极仍未凸显出来，成渝、湘鄂等省市充其量还只能算是形成了城市集群。而令人担忧的是，2013年中国建筑业的增速出现11年来的首次下滑，这又将给经济增长和就业带来压力。假如投资没有带来一定量的现金流回报，那么，这样的投资拉动模式注定是持续不下去的。
如今，人们已经普遍开始担忧三四线城市的房地产过剩问题，事实上，在过去10余年中，城市人口增长0.5倍，而城市建成区面积增加了接近1倍，很多三四城市都存在建设用地过度开发问题。城市建设空有架子却没有产业支撑，最终只能是人去楼空、当地政府负债率大幅上升。据已经公布的中国非省会/直辖市的财政收入最高的前25大城市排名看，中西部地区只有大连和鄂尔多斯在内，其余都在东部地区。而最近官方公布的数据，13年上半年地方政府的债务同比增长12.6%，已经出现了债务逾期不能兑付的现象，地方债务逾期率高的均为中西部省份：湖南、云南、内蒙古、陕西、河南、四川;对于政府负有担保责任的债务，甘肃逾期率最高，达10%、河南、湖南和云南，逾期率超5%。而北京、上海等大城市虽然债务水平较高，但由于有巨额政府型基金(主要构成是土地出让收益)和国有资产规模较大，其资产负债表还是比较健康，债务偿付能力没有问题。
从全球看，大城市化才是新兴经济体向发达经济体迈进过程中的人口流向，这既是规模经济的要求，又是公共服务短缺情况下社会低端群体追求公共设施和服务共享的唯一途径。而中国的大城市化率依然偏低，在过去五年中，中国大约每天有80个以上的村庄在消失，同时每年有10个百万人口的大城市在新增。
过去10年中国的城镇化的另一条主线就是农村城镇化，即新农村建设，事实证明,城乡劳动者薪酬的巨大差异，决定了农村留不住青壮年，甚至还留不住中老年劳动力，故农村城镇化看来是不成功的，要缩小城乡差距，最有效的办法就是减少农业人口，从而提高农业人均增加值。按世界银行的数据，2010年，中国农业劳动力人均增加值为545美元，只有日本的1/70，而全球的平均水平为1061美元。但这并不表明中国农业生产率低下，而是因为农民的人均耕地面积太少，中国每公顷耕地的谷物产量为6988公斤，远超美国和日本，几乎是全球平均水平的两倍，中国农民为了提高其收入，耕地长期不休耕，大量使用化肥农药，每公顷化肥使用量也是全球平均水平的四倍。
无论是城镇化还是城市化，都应该是经济发展的结果而非手段，如果不遵循经济规律，过多规划区域布局，最终的结果是人口与投资的逆向流动，资源的错配和房地产泡沫的破裂，即短期发展红利造成长期萧条。同样，要评价城镇化政策的绩效如何，也应该看其有没有提高农业劳动者的收入水平;有没有有效缩小城乡收入差距和社会贫富差距;有没有集聚人口和带来持续增长的就业。而从过去10多年的情况看，从事农业的青壮年劳动力几乎没有了，城乡差距和贫富差距都没有显著缩小，人口继续流向东部投资增速较低的地区，而不少投资增速高的中西部反而出现人口的净减少。那么，今后10年这一现状一定能得到改观吗?
中央提出“人的城镇化”观念，应该是对过去10年城镇化政策的反思和进步，城镇化会议也提出了好的举措，即“要建立财政转移支付与农村转移人口市民化相挂钩的机制”，不过，说易行难，真正要落实到位，恐怕还有许多障碍，要对现有的区域行政管理体制和财政支出体制进行实质性改革，而不是只停留在文件上。2014年是中国全面深化改革的启动之年，希望看到三中全会提出的“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”和“大幅度减少政府对资源的直接配置”能够体现在中国的城市化进程中。